LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL

La Loi de finances pour 2009 définitivement adoptée par le parlement le 17 décembre 2008 réforme le régime de la location meublée dans les 2 volets, location meublée professionnelle et non professionnelle.

Cette page décrit les nouveautés et complète (ou remplace) les statuts LMP et LMNP avant 2009.

Réforme du statut des loueurs en meublé professionnels

A compter de l’imposition des revenus 2009, le statut de loueur en meublé professionnel sera soumis aux trois conditions cumulatives suivantes:

Etre inscrit directement ou à travers une sarl de famille au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.
Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal doivent excéder 23 000 € TTC, cette règle étant vérifiée la première année d’exploitation prorata temporis.
Les recettes tirées de cette exploitation doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu comprenant les revenus de la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

A la lecture de ces conditions, il faut souligner que la référence à l’article 79 amène à prendre en compte les pensions et les rentes viagères (donc les pensions de retraite) dans le revenu à comparer aux recettes provenant de la location meublée.

En pratique : cette troisième condition va naturellement rendre l’accès au statut LMP extrêmement difficile car il va dorénavant falloir que les acquéreurs disposent de moins de revenus (dans les catégories listées) que de loyers générés par la location meublée.

Les mesures d’accompagnement transitoires

L’état étant conscient que ces nouvelles dispositions vont impacter des investissements réalisés avant 1er janvier 2009, il a prévu des mesures transitoires pour l’application de la troisième condition. La nouvelle définition des loueurs professionnels s’appliquant à l’ensemble des personnes réalisant ou ayant réalisé des opérations de locations meublées, les mesures transitoires sont prévues, pour l’application de la troisième condition, aux contribuables ayant eu le statut de loueur en meublé professionnel avant 2009.

Ainsi pour le calcul de l’application de cette condition, le montant des recettes est multiplié par 5, le résultat étant ensuite diminué de 2/5ème par année de détention dans la limite de dix ans afin de parvenir à des recettes majorées qui rejoindront à terme les recettes réelles.

Pour exemple, cela donne le tableau suivant pour un contribuable LMP depuis 2004 et générant 24 000 € de recettes en 2009 :

Années	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017
Recettes annuelles	24000	24000	24000	24000	24000	24000	24000	24000	24000
Recettes annuelles majorées	72000	62400	52800	43200	33600	24000	24000	24000	24000

Dans la pratique, ce contribuable, pour conserver le statut LMP en 2009 devra donc déclarer moins de 72000 € de revenus dans les catégories listées plus haut, à défaut il deviendra loueur en meublé non professionnel. On le voit, l’application de ces dispositions amènera plus ou moins rapidement la quasi disparition du statut LMP, y compris pour les investisseurs des années écoulées.

Conditions

Le statut LMP est défini par l'article 151 septies du CGI. Les conditions suivantes doivent être satisfaites pour prétendre à ce statut :

L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé.
L'investisseur doit s'inscrire au RCS (Registre du commerce et des sociétés) en tant que loueur en meublé professionnel.
L'investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé professionnel plus de 23 000 euros annuels et au moins 50% de son revenu [1 ] (le seuil s'apprécie par foyer fiscal).
Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Les biens immobiliers qui entrent dans la définition de meublé sont :

bien locatifs meublés
résidences hôtelières, de tourisme, chambres d'hôtes et gîtes ruraux
maisons de retraite, résidences de services

Avantages

Le loueur en meublé professionnel bénéficie des avantages suivants :

Déduction totale sur les revenus des charges réelles (y compris : Frais d'acquisition,d'ingénierie, intérêts d'emprunt)
Amortissement des biens:

Le mobilier s'amortit de 5 à 10 ans
L'immobilier s'amortit pour la durée réelle de détention. L'expert comptable arbitrera une durée d'amortissement comprise entre 25 et 40 ans.
Le terrain, souvent inclus dans le prix d'acquisition, ne s'amortit pas. Si ce montant n'est pas connu, il convient de lui attribuer une quote-part de 10%.

Récupération de la TVA (sous certaines conditions : si investissement en résidence offrant des services de type para-hôtelier tel que ménage, fourniture de linge, nettoyage des locaux, préparation de repas); voir aussi art 257 bis du CGI
Exonération de plus-value au-delà de 5 ans (pour des recettes locatives inférieures à 250 000 € HT / an)
À condition que les revenus générés par cette activité dépassent à la fois 50 % des revenus du foyer fiscal et 23 000 € de loyer TTC annuel, exonération pour l'ISF des biens en tant que biens professionnels

Conclusion

Outil de gestion de patrimoine par excellence, idéal pour se constituer un beau patrimoine, préparer sa retraite ou celle de son conjoint, permet de générer une protection sociale et de valider des trimestres (retraite) pour une personne qui cesse son activité avant 60 ou 65 ans.