L ' U N I V E R S   D E   L ' I N V E S T I S S E U R

NOUVEAU REGIME CENSI-BOUVARD
LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL

En 2009, la loi de Finances rectificative 2009 crée un nouvel avantage fiscal pour le Loueur en Meublé Non Professionnel :le nouveau LMNP (amendement Censi-Bouvard").

 

Ce nouveau dispositif devient très attractif dans le cadre de locations meublées.

Un investissement immobilier en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) consiste à investir dans un ou plusieurs bien(s) meublé(s) et de le(s) mettre en location.

Ce nouveau régime instaure une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui réalisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle dans le cadre décrit ci-après.

Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt, celle-ci n’étant pas applicable au titre des logements volontairement démembrés.

Les achats concernés

• Les logements neuf à usage d’habitation achevés et qui n’ont jamais été habités ou utilisés.
• Les logements en état futur d’achèvement sans condition de délai d’achèvement pour l’obtention de la réduction d’impôt.
• Les logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation, la réhabilitation ou la rénovation s’entendant des travaux qui permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l’ensemble des performances techniques prévues à l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003.
• Les logements achevés depuis au moins 15 ans qui feront l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation : les travaux nécessaires sont identiques à ceux évoqués plus haut,
• aucune condition de délai de réalisation des travaux n’étant exigée.

Les secteurs d’activité concernés

• Les logements faisant partie d’un établissement d’accueil des personnes les plus fragiles : ce sont les logements compris dans les établissements de services sociaux et médico-sociaux qui accueillent des personnes âgées ou des adultes handicapés et qui leurs apportent des services particuliers (notamment les EHPAD).
• Les logements faisant partie d’une structure affectée à l’accueil familial salarié.
• Les logements faisant partie d’une résidence avec services pour étudiants : des précisions sont à paraître quant à la définition précise des résidences éligibles.
• Les logements faisant partie d’une résidence de tourisme classée : la classe est définie par l’arrêté du 14 février 1986 modifié. Le champ de la réduction d’impôt étant élargi à ces résidences, il est probable que l’administration vérifiera de près les conditions du classement et que les résidences n’ayant pas une réelle vocation touristique, les résidences dites « affaires » par exemple, ou ne pouvant répondre aux obligations de promotion touristique  seraient exclues du dispositif.
• Les logements faisant partie d’un établissement de soins : ce sont les logements compris dans les établissements de santé qui ont pour objet de dispenser des soins de longue durée.

Les différentes raisons d'investir en LMNP ?

• Si vous souhaitez faire des économies d'impôts :
Grâce au nouveau LMNP (amendement Censi-Bouvard), vous bénéficiez d'une économie d'impôts directement déductible du montant de votre imposition, équivalente à 25% du prix d'acquisition du bien immobilier (réduction plafonnée à 300.000 € fractionnables, limitée à 20% à partir de 2011).


• Si vous vous projetez sur le long terme :
  Le statut de LMNP est idéal pour l'investisseur souhaitant obtenir des revenus complémentaires pour sa retraite. Les revenus des produits vendus par Nexity sont garantis par un gestionnaire de premier plan pendant 9 ans minimum fermes.
  
• Si vous souhaitez protéger vos proches :
  Votre investissement locatif en LMNP vous permet de créer un substitut d'assurance-vie. D'un côté vous obtenez un revenu garanti et de l'autre côté vous vous constituez un capital net de toute dette en cas de décès grâce à l'assurance décès contractée lors du prêt immobilier.
  
• Si vous envisagez un futur statut de LMP :
  Le statut de LMNP peut être un stade transitoire avant le statut de LMP.
  

Vos plafonds et recettes locatives en LMNP

En tant que LMNP / nouveau LMNP, vous louez généralement un ou quelques logement(s) meublé(s) et vos revenus locatifs ne vous permettent pas d'atteindre le statut de LMP, à savoir : vos recettes locatives brutes annuelles ne dépassent pas 23 000€.

Vos avantages liés à l'investissement immobilier neuf avec le nouveau LMNP (amendement Censi-Bouvard)

• Votre réduction d'impôts
  Votre économie d'impôts est égale à 25% du prix du logement pour une acquisition en 2009 et 2010 (20% à partir de 2011). Cette réduction d'impôt est plafonnée à 300.000 € TTC fractionnables (c'est-à-dire que vous avez la possibilité d'acheter plusieurs biens immobiliers à chaque opération). A noter : l'amortissement est supprimé jusqu'à 300.000 €, mais conservé au-delà.
  
• Votre exonération de plus-value :
  Au-delà de 15 ans, vous êtes exonéré de plus-value (selon le régime général) au moment de la revente.
  
• Votre revenu garanti :
  En tant que Loueur en Meublé, vous dégagez des revenus locatifs garantis sur 9 ans fermes, grâce au bail commercial signé avec des gestionnaires de premier plan.
  
• Votre remboursement de TVA (sous conditions) :
  Lors de l'acquisition d'un bien meublé, vous obtenez le remboursement de la TVA sur votre investissement immobilier locatif.
  
• Vos revenus fonciers sans fiscalité
  A l'expiration des 9 ans de mise en location, vos revenus fonciers deviennent sans fiscalité grâce à la déductibilité des amortissements (pour la partie au-delà de 300 000 €).